Emlak Yönetimi ve Pazarlaması Ara 7. Deneme Sınavı

Franchising sisteminin avantajları:

• Risksiz yatırımı sağlama
• Birbirlerinin aynısı olmayı engelleme
• Teknolojinin gelişmesi
• Müşteriyi markaya güvenmeye yönlendirme olarak sayılabilir. Doğru cevap D’dir

KONUT AMAÇLI EMLAK PAZARINI ETKİLEYEN FAKTÖRLER

Konut, talep açısından barınma gereksinimini doğrudan karşılayan dayanıklı tüketim malıdır. Emlak sektörü içerisinde özellikle konut, eski zamanlardan günümüze kadar insanoğlunun yaşamında önemli bir yere sahip olmuştur. Ülkemiz insanları için, satın alacakları bir ev hem barınma aracı hem de önemli bir yatırım aracı olarak görülmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin gayrimenkul araştırma raporuna göre, Türkiye genelinde 2006-2015 yılları arasındaki toplam konut ihtiyacı 6.95 milyon olarak öngörülmektedir. Bu nedenle son yıllarda emlak pazarı içinde özellikle konut sektörü hızla gelişmektedir.

Öz sermayeye dayalı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının geliri, emlağın değerlenmesinden ve kiradan sağlanmaktadır. Doğru yanıt B'dir.

Emlak fiziksel olarak sabit olmakla beraber, ekonomik olarak değişkenlikler gösterir. Emlak pazarında yer alan ürünlerde, diğer ürünlerden farklı olarak sabit bir fiyat yoktur. Fiyat çoğu zaman esnek ve değişkendir.

Yatırım değeri, emlağın gelecek yıllarda sağlayacağı gelir ve gider arasındaki fark olan nakit akışının,
değerleme zamanına indirgenmesi yoluyla bulunan değeri ifade eder. Kişiden kişiye ve emlağa yapılan
yatırımın niteliklerine göre farklılaşan yatırım değeri; aşağıdaki faktörlerle ilgilidir:
• Ekonomik değişkenler,
• Emlağın gelecekteki getirisi,
• Yatırımcıların varsayımları,
• Emlağın gelecekteki varlığı ve getirisi,
• Emlağı elde tutma dönemi,
• Emlağın satış fiyatı,
• Emlağın vergisi,
• Mevcut finans durumu,
• Beklenen gelecek net faydalarını etkileyen diğer bütün faktörler.

A ve D seçenekleri franchising türündeki, B ve E seçenekleri gayrimenkul yatırım ortaklıkları türündeki emlak aracılarının özellikleridir. E-emlak yöneticileri açısından bakıldığında ise, emlak yöneticileri daha az masrafla daha fazla müşteriye ulaşabilme imkânı sağlarlar. Doğru yanıt D’dir.

Yaş, aile büyüklüğü, çocuk sayısı, tek başına yaşayan birey sayısı, emekliye ayrılan kişi sayısı, evlenme oranı, boşanma oranı gibi değişkenlerin konut talebini etkilemesi "Hane Halkının Demografik Yapısındaki Değişmeler" ile ilgilidir. Doğru yanıt E şıkkıdır.

Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır. Bunlar:
• Fiziksel olma özelliği
• Yasal olma özelliği
• Ekonomik bir değer sunma özelliği

Emlak pazarlamasında aracılar üç açıdan sınıflandırılır:
• İlişkinin türüne göre aracılar
• Yönetim stratejilerine göre aracılar
• Bütünleşmenin yönüne göre aracılar.

Alıcı ve satıcı açısından evin değerli hale gelmesini sağlayan belirli özelliklerin öne çıkması evin kullanım değeriyle ilişkilidir. Örneğin, bir seramik sanatçısı tarafından evin atölye olarak kullanılabilecek bir alanının var olması gibi ya da doğal ürünler üretme ve tüketmeyi seven bir kişi için, emlağın bir bahçeye sahip olması gibi. Bu gibi durumlarda alıcılar, emlağa piyasa değerinin üzerinde bir ödeme yapmaya hazırdır. Kullanım değeri, bir emlağı kullanıldığı şekilde ele alır ve alternatif kullanımları dikkate almaz.

Emlağın yerinin sabit ve hareketsiz olması, her bir emlak parselinin çoğaltılamaz, taklit edilemez bir özelliğe sahip olmasına yol açmaktadır. Dolayısıyla emlağın her parseli eşsiz ve benzersizdir, diğer bir ifadeyle benzersiz (heterojen) dir.

Emlak Yöneticiliği

Emlak yöneticiliği genel itibarıyla; kiraya verme, kira toplama, bina ve diğer taşınmazlara ilişkin olarak tadilat işlemlerinin yapılması, bina yönetimi ile doğrudan ilgili hizmetleri sunma gibi amaçlara yönelik olarak apartman, alışveriş merkezleri ve diğer emlak ürünlerinde uzmanlaşmaya verilen gelen isimdir. Bu kapsamda emlak yöneticiliği, yönetim ilkelerini göz önüne alarak bir emlak ürününü tüm hatlarıyla yönetmek anlamına gelmektedir.

Emlak Finansmanı

Emlak finansmanının temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Bu bağlamda, emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir.

Emlak Değerleme

Emlak değerleme, bir taşınmazın esas değerinin belirlenmesine yönelik yapılan tüm çalışmaları içermektedir. Bu kapsamda emlak ve emlak ürünlerinin piyasa koşullarında doğru fiyatının belirlenmesi, emlak kazancının tahminine yönelik analizlerin yapılması ve bu süreçte yaşanabilecek risklerin tahmin edilmesi emlak değerlemenin temel çalışma alanıdır. Emlak değerleme, fayda ve maliyet esaslı olarak emlak yatırımlarını doğru bir şekilde hesaplamaktadır ve bu alanda çalışan bireylere emlak eksperi de denilmektedir.

Emlak Pazarlaması

Emlak ve emlağa ilişkin ürünlerin sahipliğinin devredilmesi süreçleri olarak adlandırılan emlak pazarlaması; ürün, fiyat, tutundurma ve dağıtım stratejileri belirlenerek, tüketici ihtiyaç ve isteklerini tatmin etmeye yönelik olarak talep yaratılması ve talebin satın alma faaliyetleri ile desteklenmesi sürecini ifade etmektedir. Emlak pazarlamasında temel amaç, emlağın tüm tutundurma araçları yoluyla hedef kitleye duyurulması ve satış sürecinin başlamasıdır.

Emlak Aracıları

Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara, emlak aracıları adı verilmektedir. Bu açıdan aracılar, temel görev ve sorumlulukları itibarıyla alıcı ve satıcıları bir araya getiren ve onların ortak bir noktada buluşmalarını sağlayan birey veya kurumlardır. Bu bağlamda, emlak aracıları bir hizmet sunmaktadır ve bu hizmetin kapsamı, emlak ürünlerinin tüm satış süreci ve satış sonrası işlemlerini içermektedir. Ana amaç, emlak aracılarının güvenilir bir hizmet sunması ve bu hizmetin devamlılığını sağlamaktır.

Arazi ve Mülkiyet

Emlak ve emlak sektörü analizlerinde karşımıza çıkan önemli bir kavram, mülkiyet kavramıdır. Mülkiyet, sahiplik kavramını temel alarak tüm menfaatler, yararlar ve hakları içermektedir. Medeni Kanun 704. madde kapsamında, araziler gayrimenkul sayıldığından dolayı, tapu siciline kayıt edilmektedir. Taşınmaz mülkiyet üzerinde menfaat ve maddi kazanç hakkı, tapu senedi ile beyan edilmektedir. Tapu kütüğünde yasa gereği iki hak mevcuttur. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Üst hakkı, arazinin altında ve üstünde herhangi bir yapı oluşturma ve mülkiyet hakkına sahip olma hakkını açıklamaktadır. Kaynak hakkı ise, bir başkasının arazisinden kaynakların bir diğer araziye aktarılmasını kapsamaktadır.

Emlak Çeşitleri

Gayrimenkul sektöründe emlak çeşitleri beş başlık altında toplanabilir. Bu sınıflandırma yapılırken; emlakların özellikleri, pazardaki satın alma davranışları, tüketicilerin beklentileri, yatırım fırsatları, yasal zorunluluklar ve diğer etkenler dikkate alınmaktadır. Bu kapsamda emlaklar; konutlar, ticari amaçlı emlaklar, endüstriyel amaçlı emlaklar, tarım amaçlı emlaklar, özel amaçlı emlaklar olarak sınıflandırılabilir.

Emlak pazarında yer alan katılımcıların pazardaki değişmeleri yakından takip etmesi gerekir. Genel ekonomide; ekonomik, sosyal, psikolojik vb. faktörlerin etkisiyle pazarda dalgalanmalar yaşanmaktadır. Bunlar mevsimsel, konjonktürel, uzun vadeli ve tesadüfi dalgalanmalardır. Okulların başlaması, kiralık konut talebinin zamanlamasını etkileyen mevsimsel bir faktördür. Tesadüfi dalgalanmalar; yasal kararlar, savaşlar, depremler, yangınlar, terörizm, sel felaketleri, politik istikrarsızlıklar gibi nedenlerden oluşur.

Lider sermayedar; sermayenin %20 oranında pay sahibi olan ve belirli şartlar çerçevesindeki ortaklardır.

Üçüncü Çeyrek Devrilme Aşaması

• Yeni arz talebi geçer

• Boşluk oranları daha yükselmeye başlar

• Kira oranları düşmeye başlar

• Mülk fiyatları azalır

Emlak aracılarının seçiminde dikkate alınması gereken bazı faktörler bulunur. Bu faktörlere dikkat edilmesi, emlak satışının başarıya ulaşması açısından önem taşır. Bu faktörleri şu şekilde sıralamak mümkündür.

• Emlak aracılarının faaliyet gösterdikleri bölgelerdeki demografik ve sosyo ekonomik yapının incelenmesi.
• Emlak aracılarının kolay ulaşılabilir olması. Örneğin, aracıların merkezi bölgede yer alması gibi.
• Emlak aracılarının rakipler karşısındaki rekabet gücü
• Emlak aracılarının nitelikleri (büyüklüğü, düzeni, atmosferi gibi).
• Emlak aracılarının sektör ve pazarla ilgili bilgisi, müşterilerle olan ilişkileri, personeline olan davranışı ve yönetim biçimi.

Yatırım değeri, emlağın gelecek yıllarda sağlayacağı gelir ve gider arasındaki fark olan nakit akışının, değerleme zamanına indirgenmesi yoluyla bulunan değeri ifade eder. Kişiden kişiye ve emlağa yapılan yatırımın niteliklerine göre farklılaşan yatırım değeri; aşağıdaki faktörlerle ilgilidir:

• Ekonomik değişkenler,
• Emlağın gelecekteki getirisi,
• Yatırımcıların varsayımları,
• Emlağın gelecekteki varlığı ve getirisi,
• Emlağı elde tutma dönemi,
• Emlağın satış fiyatı,
• Emlağın vergisi,
• Mevcut finans durumu,
• Beklenen gelecek net faydalarını etkileyen diğer bütün faktörler.

Duyurum, ücret ödemeksizin basın ya da yayın araçlarından yararlanılarak haber niteliği taşıyan mesajların ilgili hedef kitleye ulaştırılmasıdır.